華人喜歡投資物業，若能靈活運用稅法1031條及121條，將自住屋及出租屋交換使用，利得部分有可能不需要繳交半毛錢稅金。
房地產律師陳建友日前在本報居家展，將多年來深入研究這兩條稅法的心得，毫無保留地與觀眾分享，讓將受惠的觀眾大呼賺到。
陳建友說，美國國會2004年通過「為美國人創造就業法案」（American Job Creation Act of 2004）後，結合1031及121稅法的功能，已成為個人理財規畫運作極有利的做法。1031條允許投資物業若有利得，可將賣掉物業的價款，交換購買另一棟等值或更貴的投資物業，暫時避開繳交利得稅，即延緩繳稅。直到有一天納稅人決定退出投資市場，不再透過交換物業方式延緩繳稅，才須就過往所累積的獲利繳清稅金。121條為主要自用住宅、且在賣屋前五年至少自住兩年的夫妻屋主，享有50萬元，單身屋主25萬元的利得免稅額。
他舉例，一棟很久以前用50萬元買的投資物業，預計賣掉時有50萬元利得，屋主可在賣屋的前兩年進住，如此獲利所得可以完全免稅。如果賣掉時利得是70萬元，若使用同樣方法，最多只能免掉50萬元利得稅，多出的20萬元利得該如何做，才可以免繳稅呢？
陳建友說，屋主可在賣掉房子的前三年先進住兩年，然後再出租一年後賣掉，此時除可符合121條自用屋賣掉時免繳50萬元利得稅的好處，房子並因變成投資物業，可透過1031交換另一棟房屋延後繳稅，避開馬上繳20萬元利得稅。新買進的房子為了保持投資物業身分，建議至少做為出租物業一年半以上，想賣時才再進住至少兩年。
值得注意的是若房子是經由1031交換方式買下，屋主須持有該物業至少五年以上，才能使用121免稅優惠，但不需進住至少五年。 若房子不是經由1031交換方式買下，一開始就是自住屋，屋主並無持有房子五年的要求，如只自住兩年，照樣可用121免稅優惠。
陳建友說，2008年「住房及經濟復甦法案」（Housing And Economic Recovery Act of 2008）通過後，121已經過修訂，彌補過去屋主永遠不繳利得稅的漏洞。因此該年以後，結合121及1031節稅的威力已被削減，唯若懂得靈活運用，功能繼續存在。這年開始只要房屋一開始是做為出租屋，不管房子是否曾透過1031交換買下，只要在準備賣屋的前五年進住房子至少兩年後再出售，一樣可以獲得利得免稅好處，只是只有屋主自住占持有時間的比例可免稅。
如屋主十年前買下房子，前面八年出租，最後兩年自住，賣屋時假設有50萬元利得，將只有五分之一即10萬元利得免稅。
但若房子買來一開始就是自住屋，之後出租，只要在賣屋前五年自住兩年，一樣可以享受121百分之百的利得免稅額。若預估利得將超過50萬元，尚可設法以1031交換方式延緩繳稅。用1031交換買下來的投資物業，未來在銷售前並可拿回自住，唯利得的免稅額是以自住占持有時間的比例計算。
